Преимущественное право покупки доли в случае продажи имущества на торгах. Позиция судов

В силу п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

С другой стороны, в соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РФ право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов возникает у кредитора лишь в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника.

Таким образом, первично взыскателю (организатору торгов) следует предложить выкупить долю сособственникам и только потом выходить на торги.

Верховный Суд РФ поддержал такую позицию, указав что доля в праве может быть выставлена на торги судебным приставом-исполнителем только после того, как участники долевой собственности отказались от реализации принадлежащего им преимущественного права покупки указанной доли по рыночной цене. То есть необходимость в проведении торгов в исполнительном производстве возникает только в случае отказа сособственников от приобретения доли должника (см. Определение Верховного Суда РФ от 14 февраля 2018 г. № 8-КГ17-15).

Если торги были организованы незаконно (без согласия всех сособственников и в отсутствие предварительного предложения кредитора по выкупу собственниками доли должника на рыночных условиях), имеет место нарушение порядка проведения таких торгов, тогда как в соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В свою очередь, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ).

В настоящее время на практике нет четкого понимания, на ком лежит обязанность направления уведомления о возможности реализации преимущественного права покупки доли, а также процедуры такого уведомления. До внесения соответствующих поправок в закон следует руководствоваться правилами, предусмотренными для уведомления сособственников при классической продаже доли в праве общей собственности – посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и описью вложения либо через сайт Росреестра при соответствующих случаях. Полагаю, кто является инициатором уведомления – должник, кредитор или организатор торгов, до внесения соответствующих поправок, не принципиально. Главное, во избежания признания торгов недействительными, соблюсти уведомительный порядок.