Закрепить
г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская
д.3-5, офис 439, 4 эт, БЦ Лидваль
(проход через 2 этаж)
Понедельник – Пятница : с 10.00 до 17.00
строго по записи

1 июля 2020 года - выходной
Об изменении графика
будет объявлено дополнительно


Что спросить у продавца недвижимости

Перечень документов для сделки по отчуждению недвижимости
На что обратить внимание приобретателю недвижимости
Форма сделки: простая письменная или нотариальная
Расчеты по сделке

Перечень документов для сделки по отчуждению недвижимости

  1. Свидетельство о государственной регистрации права из Росреестра либо Выписка из ЕГРП (ЕГРН), в случае если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2016 года
  2. Документы, устанавливающие право собственности на объект недвижимости. Они описаны в свидетельстве как документы-основания, либо в выписке в соответствующем разделе. Это могут быть договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, справка ЖСК, решения суда, акты приема-передачи и др.
  3. справка формы 9 (с датой выдачи не более 1 месяца). Эта справка требуется обязательно, в случае, если правоустанавливающий документ – договор приватизации, или, например, договор отчуждения, совершенный на основании договора приватизации и в нем прописано лицо (лица), сохраняющие право пользования. В остальных случаях, она носит рекомендательный характер
  4. документы, удостоверяющие личность участников сделки: паспорта, свидетельства о рождении, вид на жительство, доверенности для представителей
  5. СНИЛСЫ участников сделки
  6. Согласие супруга продавца/дарителя, если отчуждаемый объект недвижимости приобретался в браке по возмездной сделке (купля-продажа, долевое участие, жск)
  7. Согласие супруга покупателя

    * Согласия супругов можно сделать заранее и на сделку принести нотариально удостоверенное согласие. Либо супруги приходят на сделку лично с паспортами и свидетельствами о заключении брака. При наличии брачного договора у стороны, согласие скорее всего не потребуется (в зависимости от условий договора). В этом случае на сделку предъявляется брачный договор (оригинал)

    ** Особенности оформления согласия смотри в разделе согласие супруга

  8. Если для расчетов по договору будут использоваться кредитные средства - кредитный договор, подписанный сторонами (оригинал)
  9.  Если при расчетах используются средства материнского капитала требуются Сертификат на материнский капитал и справка Пенсионного фонда о состоянии финансовой части лицевого счета

    *Особенности распоряжения материнским капиталом смотри в соответствующем разделе

  10.  Если при расчетах используются средства субсидий - договор или иной документ о предоставлении субсидии, гарантийное письмо банка, подтверждающего наличии денежных средств на ИБЦ (при наличии), памятка, выдаваемая органом, предоставившем субсидию
  11.  При безналичной форме расчетов между сторонами от продавца требуются Реквизиты расчетного счета для перечисления денежных средств от Покупателя по договору.
  12.  Если продается или меняется доля в праве собственности на квартиру (комната) требуются отказы от права преимущественной покупки от всех совладельцев квартиры, либо свидетельства, выданные нотариусом, о передаче совладельцам уведомления о продаже доли квартиры и неполучении от них ответа. Сумма в отказах и уведомлениях соседей должна быть не выше, чем будет указана в договоре купли-продажи.

    ВНИМАНИЕ!!! Не принимаются отказы, где написано «отказываюсь от приобретения за сумму мне известную», в отказе должна быть прописана либо конкретная сумма либо указано «за любую стоимость». Срок действия отказа четко законом не определен. Я исхожу из срока не более 1,5 лет. При дарении доли отказы не требуются, а также в случае если покупателем является сособственник отказы не нужны

  13.  Если отчуждается имущество несовершеннолетнего – согласие органов опеки и попечительство. Необходимо соблюсти условия, при которых выдано разрешение. В этом случае на сделке должен присутствовать один из родителей с паспортом и свидетельством о рождении ребенка.
  14.  Если стороной по сделке является юридическое лицо - пакет учредительных документов: устав, свидетельство о гос.регистрации, свидетельство о присвоении ИНН, протокол о выборе руководителя, одобрение сделки участниками юрлица либо справка, заверенная подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица, о соответствии совершенной сделки ст. ст. 77– 79, 81 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» или ст. ст. 45 – 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», если сделка не является для юрлица крупной либо сделкой с заинтересованностью.

ВНИМАНИЕ!!! Для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, нотариус в случае необходимости дополнительно вправе истребовать иные документы.

На что обратить внимание приобретателю недвижимости

Перечисленные документы в разделе «Перечень документов, необходимый для сделки по отчуждению недвижимости» являются обязательными для совершения сделки. Но не достаточными, с точки зрения проверки юридической чистоты.

Рекомендую Приобретателю в любых случаях требовать от Отчуждателя предоставления дополнительно следующих документов:

  1. Выписку из ЕГРН. В ней Вы увидите наличие обременений на квартиру и сможете проверить принадлежность имущества Отчуждателю, а также наличие существующих на момент сделки сособственников, если приобретается доля. Если сделка проходит в нотариальной форме Выписку заказывает сам нотариус в обязательном порядке, проверяя вышеуказанные факты
  2. Форму-9 о прописанным лицах в объекте жилого фонда, чтобы понимать есть ли зарегистрированные лица. В случае если таковые имеются узнать в курсе ли они об отчуждении и планируют ли они сниматься с регистрационного учета. Этим Вы обезопасите себя от необходимости обращаться в суд для снятия их с регучета, если они откажутся выписываться добровольно
  3. Форму – 12 – о лицах, сохраняющих право пользования. Если таковые в квартире есть, Покупатель рискует приобрести квартиру с лицами, сохраняющими право пользования квартирой, выписать которых впоследствии будет невозможно или крайне затруднительно
  4. Справку из Психо-Неврологического Диспансера о добровольном освидетельствовании на день совершения сделки в любых сомнительных случаях, а в случае если Отчуждатель (Продавец или Даритель) по сделке лицо, старше 70 лет, особенно, чтобы сделка не была оспорена по причине недееспособности участника сделки.
  5. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Обращаю внимание, что при наличии долга за капитальный ремонт, он переходит на приобретателя
  6. Уточнять, производилась ли неузаконенная перепланировка в квартире. Если она есть либо требовать ее узаконить, либо быть готовым пройти согласование перепланировки самостоятельно, если потребуется
  7. Если продавец использовал кредитные средства и гасил его средствами материнского капитала или приобрел в свое время недвижимость с использованием средств материнского капитала, о чем есть отметка в договоре, обязательно должно быть соглашение о выделении долей супругу и всем детям
  8. Проверяйте участников сделки на сайте fedresurs.ru на отсутствие процедуры банкротства, в противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию кредиторов

Форма сделки: простая письменная или нотариальная

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение для сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
  • при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
  • рента.

Если Вы не юрист или не профессиональный риелтор, чтобы не стать жертвами мошенников или не упустить правовые нюансы разного рода обременений и рисков оспоримости сделки

Именно участие нотариуса в оформлении сделок позволяет снизить указанные риски.

В чем преимущество нотариальной формы?

  1. Удостоверяя сделку, нотариус проводит правовую экспертизу документов, разъясняет гражданам последствия сделки
  2. Проверяет волеизъявление сторон, а именно, что стороны совершают действия осознанно, а их воля соответствует условиям договора, который они подписывают.
  3. Нотариус запрашивает большую часть сведений непосредственно у профильных ведомств в режиме онлайн или путем направления электронных запросов. Это такие сведения как Выписка из ЕГРН, действительность паспортов, отсутсвие процедуры банкротства и иные запросы. Таким образом, к моменту удостоверения договора вся важная информация оказывается проверена, подтверждена и актуальна.
  4. Сам процесс оформления сделки может фиксироваться на видео. Если впоследствии нотариальную сделку попытаются оспорить в суде, такая запись снимет все вопросы о том, что говорила каждая из сторон, в каком состоянии находилась, и насколько четко выполнил свои обязанности нотариус.
  5. Нотариальный документ в отличии от договора в простой письменной форме наделен статусом повышенной доказательственной силы, то есть для суда печать нотариуса — весомый аргумент в пользу юридической чистоты и законности сделки.
  6. Нотариус, если стороны не договорятся об ином, сразу после оформления сделки сам направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде без взимания за нее дополнительной платы. Получить документы после регистрации также может нотариус
  7. При нотариальном удостоверении для инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, несовершеннолетних и ряда других категорий граждан действуют постоянные льготы как на оплату нотариального тарифа, так и на услуги правового и технического характера.

Таким образом, при нотариальном оформлении договора собственник получает надлежащую защиту своих прав и имущества, минимизирует риски оспоримости сделки и снимает целый комплекс бумажных и регистрационных вопросов.

Расчеты по сделке

Для расчетов по сделке стороны могут избрать для себя любой из следующих способов:

  • банковскую ячейку
  • аккредитив банка
  • наличными
  • безналичным способом на реквизиты Продавца
  • через публичный депозитный счет нотариуса

Порядок оформления расчетов через депозит нотариуса смотри в разделе - Публичный депозитный счет нотариуса


Не нашли ответ на свой вопрос? Звоните нам!